虽然住宅市场很火，但，东莞还有超1.6万套的公寓存量啊……

火了整个2020年的东莞，你会发现，公寓，没有拥有姓名。

有多难呢，这是一个在宣传上，都只能被称为“商办产品”的存在，与写字楼混在一起，两者傻傻分不清楚。

按道理，如果一个市场，从内需就真的奇缺，公寓怎么都能分到市场一杯羹。看看今年在东莞市场同样名声大噪的深圳湾一号，就是最典型的代表。

但很明显，深圳公寓价值那一套，在东莞行不通。这也就导致，尽管住宅开一个火一个，但公寓却被遗忘在角落。

都在盘点东莞的住宅要没货了，可东莞的公寓，却有超过60个盘，共1.6万套的公寓（还是不完全统计）有待消化。

没错，本篇盘点公寓。别说只爱住宅，对公寓没兴趣，公寓存量如果太大，你猜会不会影响你手中的住宅？

/// 为什么，会有这么多公寓？ ///

聊公寓之前，我们先问一个灵魂拷问：既然市场不需要那么多公寓，为什么要建那么多？

最直接的原因，是在土地性质上，原本就规划了一定比例的商业用地，这部分的用地，除了底商之外，一般而言，要不建写字楼，要不建公寓。

说到写字楼，大家又要说东莞的写字楼泛滥。

那再往前追溯，既然不需要那么多写字楼和公寓，那政府规划的时候，为什么要划定商业用地？

这还真不怪政府。

基本上，政府的规划比较按条框和规则推进，住宅地和商业地的划定，有很严格的理论体系支撑。而其实，对比住宅地，商业地的比例，更能反应一个区域的价值与城市活力，毕竟实力较弱的区域，很难支撑商业的发展。

从政府的角度来看，商业地同样意义非凡，对比住宅地的“一锤子买卖”，商业地如果建成运营良好的高端写字楼，带来的将是优质企业以及稳定的长期税收。

说人话，就是在健康的前提下，能支撑的商业比例越高，某个指标上，也可以理解为区域价值越高。

我们来对比一下城区与东坑。

| 城区土地性质分布图，红色为商业用地，仅供参考

这是城区的用地性质分布图，可见，作为东莞最有商业活力的心脏，商业用地沿着中轴有序分布，商业比例相对较高，也能支撑。

再来看看东坑。黄色的住宅地和棕色的工业用地平分秋色，而红色的商业用地，占地其实很小。

｜规划文件仅供参考

按东坑政府的文件，东坑居住用地占城市建设用地的24.48%，而商业用地，仅占3.48%。

｜规划文件仅供参考

商业讲求连片效应，讲求形成一个“圈”，才能发挥最大效用，如果本身支撑不起大型商业，做写字楼更难消化和招商，那，就做居住型公寓咯……

从城市发展的长远来看，商业用地比例必不可少，但现实中，并不是所有商业地，都可以及时孵化成成熟的商业体，这是催生公寓项目的根本原因。

我们先来看看，东莞目前的公寓体量，到底有多少。

/// 超60个公寓盘，存量约1.6万套 ///

我们试着去盘点了东莞的公寓情况，得出了以下一些结论，供大家参考（以下数据为不完全统计）。

在个盘盘点中，商业地比例占比最高的城区有19个盘，体量占比最高；其次，东部片区有12个盘、松山湖片区有10个盘、东南临深片区也有10个盘。

而在公寓数量最多的城区，南城有6个盘、东城有5个盘、万江有4个盘；麻涌、塘厦、虎门也均有4个盘在售，都还算合理。

让人意外的是，东坑镇，有7个盘有公寓在售，总套数近3000套。

不要觉得，公寓就是买不起住宅的“上车盘”，要知道，在一众的公寓项目里面，有国贸·盈台陪着你。

在长长一列的公寓项目名单中，国贸·盈台无疑是“最靓的仔”，是特立独行的存在。

首先性质就与一般公寓不一样，独独拥有“公寓楼”的产品，区别于一般公寓的“商办性质”，并且首付3成，还享受与住宅同等的限购待遇。

据房姐查询的网签显示，这个与众不同的项目，已悄咪咪网签了176套，战绩不错。

| 来源：东莞市不动产登记中心网站，仅供参考

而城区还有两个，依靠足够大的住宅体量、项目知名度，并且在居住方面做得相当出色，因而去化也较为良好的公寓项目，是丰华珑远翠珑湾和万科皇马郦宫，其中，万科皇马郦宫公寓部分已基本清盘。

从这两个项目上，其实可以看到公寓去化的其中一个逻辑：只要住宅威力够，与之在同一个小区的公寓，其实能得到庇佑，再由此反推，如果一个项目，连公寓都卖得不错，那住宅的价值，一般不会差。

| 丰华珑远翠珑湾周边配套图，仅供参考

此外，去年国庆后大火的寮步，随着住宅的迅速去化，公寓盘也接棒而至。比如寮步TOD物业的金地保利领峯，规划将有约963套公寓。

项目于去年12月11日拿到101套公寓产品预售证，随后以总价59万起入市，引发不少关注。

| 金地保利领峯，推出首批精致小户型商办产品

既然公寓这么多，我们来看看，在2020年，公寓都卖得如何。

/// 卓越与万科的遥遥领先 ///

来看看，在住宅疯魔的2020年，公寓的全年成绩单。

据中原战略研究中心数据，在2020年，公寓单盘成交前三甲分别来自商业大佬卓越、住宅大佬万科与很早就是全国大佬的恒大。

让卓越上榜的是塘厦卓越华堂时光，以845套排名第一，万江首铸东江之星以829套排名第二，麻涌恒大滨江左岸568套排名第三。

｜数据仅供参考

卓越操盘商业项目一向有自己的独家秘笈，卓越华堂时光的成功，除了临深优质突出，能享受深圳客对公寓认可的红利外，周边商业（与悦港汇、万科生活广场一路之隔）也对项目有所加持；

万科首铸东江之星本身就是一个很猛的盘，轨道优质明显，所以其实性质不是绝对原因，最重要的，还是地段；

恒大滨江左岸则以价格优势，硬生生闯出一条路，在2020年疫情最为严重，市场尚未明朗之时，市场最热闹的盘，恒大滨江左岸算是其中之一。

| 坐拥丰富业态的东江之星，设计意向图

而在区域上，临深片区因为有深圳客加持，向来公寓货量较为充足，同时一直是成交大户。

在最新的统计表上，临深4镇，8个盘已经取得预售的商办套数，就达到5929套，可售套数还有921套。

再来看上个月公寓单月成交排行榜TOP10。

12月，前10项目临深片区占三席，城区、水乡各两盘。麻涌因项目集中推货，有两盘位列前三，其中湾区时光里单月网签128套排名第一、华阳湖1号45套排名第三。

让让人庆幸的是，东坑有一个项目冲了出来，同样集中推货的东坑和昌众筑中央松湖以78套的成绩排名第二，该盘在年度榜上，也能占据第四的位置。

｜数据仅供参考

然后，刺鸡的来了，有不少你耳熟能详的项目，住宅的去化也就是开盘几秒的事情，他们要开始卖公寓了。

在成交榜上赫赫有名的麻涌、东城等镇街，还将有多个公寓盘入市/即将入市。

/// 按去化速度，还要19个月才卖得完 ///

再看看整体数据。

据优房超数据，在整体成交价格方面，受到湾区时光里低价项目集中签约影响，11月公寓网签均价约17130元/平，相比上月下降9%。

｜数据仅供参考

而成交方面，东莞11月公寓共成交763套，成交面积相比上月上涨16%（暂未有12月单月数据）。

| 来源：优房超，仅供参考

但同期，公寓的供应面积相比上月也上涨72%，总体而言，公寓的消化周期已上升至近19个月。

｜数据仅供参考

也就是说，在公寓公寓没有新增的情况下，目前的公寓，也要19个月，才能卖完啊！

对比住宅，就，挺南的。

房姐有话说：

公寓那么多，门槛低，物业好，地段棒，你买不买呢？

但无论你买不买，公寓，都以凭借体量，霸占了地产江湖的一席之地了。

不需要太担心公寓会影响住宅的升值出手，玩住宅和玩公寓的，始终是两拨人，公寓和住宅，也始终是两条线。但如果买住宅是为了放租，而住宅旁边有大量公寓，那很可能从放租速度到回报率，住宅都pk不过公寓。

但无论你买不买公寓都好吧，公寓和住宅是两套逻辑，别再嫌弃公寓转手税费高和难转手了，公寓的玩法就是不转手，求回报率，聊公寓说转手，会显得自己很业余啊！

什么，回报率也很低？玩公寓的人，就是能把回报率做高啊！不知道方法？房姐此前写过的链接，自己看👉这些年，投资公寓的人，真的亏了吗？

再提醒一点，住宅和公寓都有个共通性，就是要看地段。但住宅对综合条件要求较高，地段可以一定程度上给山水稀缺资源、学区、产品、配套等条件让路，但买公寓，基本锁定地段+周边供应就行了。

地段当然要好了，这个和住宅一样，大家都理解，只是公寓多一个理解范畴，就是自己的“定制化的地段好”。

什么意思呢，好比一个地段，看起来居住环境一般，周边有许多企业，就一栋不起眼的公寓在此，因为周边企业的需求足够多，以及这公寓本身没有竞争对手，自身体量又不大，这样的公寓，无论是出租还是转手，问题都不大，只要周边的企业不搬迁，自身都可以活下去。

是的，从体量上讲，公寓与住宅对比，住宅可以是大盘，体量可以很大，这样更有利于居住氛围的形成，配套也会因为人群的聚集而趋向成熟；而一个超级公寓大盘，如果周边的支撑不够，换来的却可能是相互厮杀，租不起价，原本就不容易的转手，还会更难。

最后的最后，房姐没有要劝大家买公寓的意思，本篇纯分享，毕竟，不盘点不知道，一盘才发现，你们看上的那些热盘，自身都囤了不少公寓鸭~

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